Villa Historique

DESCRIPTION DE LA VILLA LICIA 1- Aperçu géographique et potentiel immobilier de Vittorio Veneto Vittorio Veneto est située dans la partie nord de la région de la Vénétie, dans la province de Trévise, occupant une position stratégique entre la plaine vénitienne et la zone préalpine, au pied des Préalpes de Belluno. La commune s'étend le long de la vallée de la rivière Meschio et constitue un lien naturel entre la zone métropolitaine de Trévise-Venise et le massif alpin de Belluno. La ville se trouve sur l'axe routier Venise-Trévise-Cortina d'Ampezzo (route nationale SS51 Alemagna) et à proximité immédiate des collines du Prosecco de Conegliano et Valdobbiadene — site classé au patrimoine mondial de l'UNESCO —, ce qui renforce l'attractivité internationale de la zone. Le plateau du Cansiglio et le lac de Santa Croce sont accessibles en une vingtaine de minutes ; Venise est joignable en environ 40 minutes, aussi bien par la route que par des liaisons ferroviaires électrifiées directes et efficaces. Le cœur des Dolomites et les principales stations de ski, dont Cortina d'Ampezzo, sont accessibles en une quarantaine de minutes. Les principales stations balnéaires du haut Adriatique, telles que Jesolo, Lignano Sabbiadoro et Grado, sont également accessibles en une heure environ. Le territoire se distingue par un paysage de grande qualité, offrant une diversité de reliefs (collines, montagnes) et de plans d'eau, ce qui favorise le développement de projets immobiliers axés sur le tourisme, le résidentiel de luxe et l'hôtellerie. Les flux touristiques sont en constante augmentation, portés par une demande croissante — notamment en provenance d'Europe du Nord — pour des solutions d'hébergement temporaire, des établissements de moyen et haut de gamme, ainsi que pour des expériences touristiques liées à la nature, à la gastronomie, à l'œnologie et aux sports de plein air. Ces dernières années, les zones vallonnées entourant Vittorio Veneto ont connu une multiplication significative des chambres d'hôtes et des hébergements de qualité, répondant aux attentes d'une clientèle tant italienne qu'internationale (en particulier d'Europe du Nord). Cette demande est stimulée par l'attrait des collines du Prosecco, la forte concentration de restaurants de qualité et la popularité croissante du cyclotourisme. La ville est également traversée par l'itinéraire cyclable international Munich-Venise, ce qui renforce le positionnement du territoire comme destination de plein air et génère une demande stable pour une offre d'hébergement diversifiée. Sur le plan urbanistique et démographique, Vittorio Veneto constitue un pôle de services pour la zone piémontaise, engendrant une demande immobilière structurée pour les résidences principales, les locations de moyenne à longue durée et les solutions de tourisme résidentiel. La présence d'établissements scolaires, de structures de santé et d'immeubles de bureaux soutient le marché locatif et limite la volatilité de la demande. Le marché immobilier local affiche encore des prix d'entrée compétitifs par rapport aux principales stations alpines et aux zones métropolitaines de la Vénétie, offrant ainsi des opportunités intéressantes de réaménagement, de reconversion et de développement. Les investissements dans des bâtiments historiques, des complexes de bureaux désaffectés et des zones industrielles — susceptibles d'être transformés en logements, en résidences avec services ou en projets à usage mixte — présentent un attrait particulier. La saturation progressive des marchés immobiliers de Cortina d'Ampezzo et des principales stations des Dolomites, conjuguée à l'augmentation des flux touristiques et au développement du cyclotourisme international, favorise un report de la demande vers des zones voisines bien desservies, telles que Vittorio Veneto, offrant des perspectives de valorisation à moyen et long terme. Parallèlement, le tissu économique et productif local — caractérisé par une industrie manufacturière florissante et un réseau structuré de PME dans les secteurs de la mécanique, de l'ameublement (filière bois), de la logistique et des services avancés — soutient la demande en espaces de bureaux, logistiques et résidentiels destinés à une main-d'œuvre qualifiée. Dans l'ensemble, la combinaison d'une situation géographique stratégique, d'une bonne accessibilité, d'un attrait touristique, d'un secteur hôtelier en plein essor, d'une économie solide et de prix immobiliers raisonnables fait de Vittorio Veneto un territoire à fort potentiel pour les investissements immobiliers dans les secteurs de l'hôtellerie, du résidentiel haut de gamme et des projets à usage mixte. 2 – Emplacement de la Villa Licia La Villa Licia est située au centre de Vittorio Veneto, à seulement 150 mètres de l'hôtel de ville, des splendides jardins publics et des principaux services. La gare ferroviaire se trouve à environ 100 mètres et offre un accès direct à Venise ainsi qu'aux montagnes du Cadore en une quarantaine de minutes. La propriété s'étend le long du Viale della Vittoria, une large avenue bordée d'arbres et dotée de trottoirs spacieux ; elle se distingue par la présence d'autres villas historiques ayant appartenu à la bourgeoisie de la plaine au XIXe siècle, qui venait y séjourner l'été pour trouver refuge au pied des Préalpes. À environ 400 mètres au nord, une agréable promenade de 10 minutes le long de rues bordées de bâtiments majestueux mène au village de Serravalle, un centre important sous la domination de la République de Venise. Le village conserve un patrimoine architectural remarquable, avec la Piazza Flaminio comme point névralgique ; entourée de bâtiments historiques et animée par des cafés et des restaurants, cette place se transforme, en été, en un véritable salon en plein air. À seulement 150 mètres à l'est de la villa, une charmante piste cyclable et piétonne de 10 kilomètres longe la rivière Meschio. Cet itinéraire fait partie intégrante de la célèbre véloroute Munich-Venise et est emprunté chaque été par des milliers de cyclistes venus d'Europe du Nord en route vers la côte adriatique. Enfin, les deux sorties d'autoroute de Vittorio Veneto Nord et Sud se trouvent à environ 2 km ; elles permettent de rejoindre rapidement les régions du Cadore et des Dolomites, ainsi que Venise et les principales villes de la plaine de Vénétie. 3- Notes historiques sur la Villa Licia Les premières traces documentaires de la Villa Licia apparaissent dans le cadastre autrichien de 1848, où le bâtiment est déjà clairement identifiable. Toutefois, des études menées par un architecte ainsi que l'analyse de ses caractéristiques constructives suggèrent que la villa a été édifiée plus tôt, probablement entre la fin du XVIIIe siècle et le début du XIXe siècle. Au fil du temps, la Villa Licia a traversé différentes époques. Des témoignages iconographiques d'époque, notamment plusieurs cartes postales découvertes lors de recherches, permettent d'appréhender son image et confirment son importance au sein du tissu urbain de Vittorio Veneto. Des recherches historiques ont également permis de reconstituer un chapitre marquant de son histoire : la villa a, durant une certaine période, accueilli un internat pour jeunes géré par la Curie, tout en demeurant la propriété d'une famille de marquis originaire de la basse région de Pavie. Cette double vocation, résidentielle et sociale, illustre le rôle joué par la Villa Licia au fil des siècles ; elle s'inscrit ainsi pleinement dans la tradition des demeures historiques qui, au-delà de leur fonction de résidence privée, furent aussi des lieux d'accueil et d'éducation, profondément liés à l'histoire civile et religieuse de la région. 4- État actuel La propriété s'étend sur une superficie totale d'environ 4 500 mètres carrés, dont 1 200 mètres carrés sont occupés par le bâtiment principal ; le reste est constitué d'un vaste parc historique agrémenté de nombreux arbres, notamment des sujets centenaires qui confèrent au lieu tout son caractère et son atmosphère. La Villa Licia dispose de deux allées d'accès. L'entrée principale, située à l'ouest, donne sur le « Viale della Vittoria » ; on y accède par un portail en fer forgé soutenu par deux imposantes colonnes en pierre surmontées de lions héraldiques sculptés. La seconde entrée se trouve côté sud, le long de la Via Fogazzaro ; elle servait historiquement d'entrée de service et d'accès pour les attelages. La villa est actuellement divisée en cinq unités indépendantes. Bien qu'il s'agisse d'un bâtiment historique, le niveau de protection imposé par la Surintendance ne concerne que les façades ; les espaces intérieurs ne sont soumis à aucune restriction, ce qui permet de réorganiser les cloisons, de créer de nouvelles ouvertures et de modifier les matériaux et les finitions selon le projet envisagé. Le bâtiment se développe sur trois niveaux principaux — rez-de-chaussée, étage noble et deuxième étage — ainsi que sur des combles dotés d'une charpente apparente. Il comprend également un sous-sol d'environ 200 mètres carrés, utilisé comme cave et accessible par une entrée extérieure dédiée. La villa compte quatre entrées piétonnes. L'entrée principale, donnant sur le « Viale della Vittoria », se distingue par un escalier monumental orné de lions en pierre d'Istrie et par un portique à trois baies, flanqué de deux petites fontaines décoratives. Une entrée de service, située côté sud, est agrémentée d'une pergola en fer décoré ; deux autres entrées secondaires, dotées de portes plus modestes, se trouvent également sur ce même côté sud. Lors d'importants travaux réalisés dans les années 1980, plusieurs améliorations ont été apportées : installation d'un ascenseur (avec gaine en béton armé), raccordement des cinq unités aux réseaux de gaz et d'électricité, connexion du système d'assainissement au réseau municipal et pose d'une membrane d'étanchéité sous la toiture. Sur le plan structurel, la villa présente des murs imposants d'une épaisseur moyenne d'environ 50 cm, garantissant solidité et stabilité. Elle est en bon état général et ne présente aucun problème structurel, fissure ou tassement. Par ailleurs, grâce au plancher surélevé du rez-de-chaussée — situé à environ 1,5 mètre au-dessus du niveau du sol —, l'édifice ne souffre d'aucune infiltration d'eau. Outre les travaux qui dépendront de la nouvelle destination des lieux et du futur aménagement intérieur, la villa nécessite actuellement des rénovations dans les domaines suivants : – Isolation et modernisation de la toiture (qui manque actuellement d'isolation et de ventilation adéquates), avec l'ajout éventuel de fenêtres de toit, sous réserve de validation du projet par la Surintendance ; – Renforcement du plancher des combles pour le rendre praticable, sa structure actuelle étant rudimentaire (lattis en bois et nattes de roseaux) ; – Remplacement des fenêtres et portes par des menuiseries à double vitrage isolant de dernière génération ; – Remplacement des portes intérieures et extérieures ; – Installation de nouveaux systèmes électriques et mécaniques ; – Remise en état des sols ; – Peinture des façades et des espaces intérieurs ; – Mise aux normes et modernisation de l'ascenseur. 5- Perspectives pour le nouveau projet Compte tenu de ses dimensions importantes, la villa se prête à divers usages, comme sa transformation en résidence ou en hôtel de charme. Une conversion en résidence ne nécessite pas de changement de destination, le bien conservant son statut « résidentiel ». Cela évite d'avoir à monter un projet plus complexe, tel qu'un hôtel, qui impliquerait diverses démarches auprès des services d'incendie et de la SVBA, l'enregistrement dans les catégories hôtelières appropriées ainsi que l'obtention de toutes les autorisations spécifiques à l'hôtellerie. À cela s'ajoutent les coûts considérables liés aux travaux et aux installations imposés par la réglementation (issues de secours, systèmes d'extinction automatique, détecteurs de fumée, rampes d'accès pour personnes à mobilité réduite, etc.). Par ailleurs, la transformation en résidence permettrait de réduire les besoins en personnel : un ou deux responsables suffiraient pour la supervision, tandis que l'entretien et le ménage pourraient être confiés à des prestataires externes. Les premiers échanges informels avec les services municipaux de l'urbanisme et de la construction privée indiquent une préférence pour une double vocation du bien, Vittorio V. ayant besoin d'offres d'hébergement autres que les locations Airbnb classiques. Un architecte a été consulté et a élaboré un avant-projet de résidence comprenant 20 mini-appartements, conçus selon les normes techniques minimales requises pour l'obtention du certificat d'habitabilité. Outre les appartements, le projet prévoit des locaux techniques et des espaces de stockage au sous-sol, ainsi qu'un petit bureau pour le gestionnaire, bien que la gestion s'effectue généralement à distance. Une autre option consiste à acquérir la villa pour la rénover, puis à la revendre soit comme une propriété unique, soit après division en 4 ou 5 appartements de luxe (non meublés). Cette solution implique certes des coûts de rénovation moindres et génère un chiffre d'affaires plus élevé, mais elle ne permet pas de prévoir les délais de vente de l'ensemble des lots, ceux-ci étant tributaires des tendances du marché et d'autres variables. 6- Prix de vente Le prix de vente est de 2 000 000 €.